Regler för renovering/ändring i lägenhet

1 Bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsansvar

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera (renovera) lägenheten och bekosta åtgärderna.

Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom i övrigt är väl underhållna och hålls i gott skick. Vad som tillhör lägenheten och ingår i bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsansvar beskrivs utförligt i våra stadgar.

2 Ansvarsförhållande mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen

Den bostadsrättshavare, som låter utföra underhålls-/ reparations-/ renoverings-/ ändringsarbeten i sin lägenhet är ytterst ansvarig för arbetets utförande och även för dess konsekvenser, som kan komma av dessa arbeten såväl under arbetets genomförande, som efter dess slutförande. Detta gäller oavsett om arbetet utförts i egen regi eller av anlitad entreprenörsfirma samt oberoende av arbetets omfattning. Detta innebär att bostadsrättshavaren formellt betraktas somm byggherre för arbetet i lägenheten, vilket definieras i 9 Kap. 1§ Plan- och bygglagen (PBL) och är den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-/ rivningsarbeten genom en byggentreprenör eller byggmästare.

Bostadsrättsföreningen har inget ansvar för underhålls-/reparations-/ renoverings-/ ändringsarbeten i lägenheten, som bostadsrättshavaren.

3 Generella ordningsregler vid renovering/ändring i lägenheten

I de följande styckena anges de generella ordningsregler, som gäller vid alla typer av underhålls-/ reparations-/ renoverings-/ ändringsarbeten i lägenheten.

3a Arbetstider och information till grannar

Vi måste ta hänsyn till varandra så mycket som möjligt när vi renoverar eller ändrar. Det innebär att störa grannarna så lite som möjligt. Mycket störande arbeten (exempelvis bilning av betong, hamrande, borrande och annan typ av maskinanvändning samt avstängning av vatten mm) får endast ske under vardagar (mån – fre.) mellan kl. 07.00 – 18.00. (Ej helger mån – fre. eller aftnar (jul, nyårs etc). Bostadsrättshavaren ansvarar själv för att dessa tider efterföljs. För dessa typer av arbeten skall grannarna informeras minst en vecka i förväg med så detaljerade tidsangivelser som möjligt. Detta kan ske genom mail eller anslag i entréport och det skall framgå vilken bostadsrättshavare som genomför renoveringen/ ändringen i lägenheten samt kontaktuppgifter till denne (telefon och mail).

3b Hantering av byggsopor

Byggsopor, avfall eller skräp som uppkommer i samband med underhålls-/ reparations-/ renoverings-/ ändringsarbetet i lägenheten skall tas om hand på ett miljövänligt sätt och får under inga omständigheter ställas utanför lägenheten, i grovsoprum eller någon annanstans inom föreningens fastighet. Om detta sker kommer bostadsrättsföreningen att fakturera bostadrättshavaren kostnaden för borttagande av dessa byggsopor.

4 Mindre renovering/ändring i lägenheten som inte kräver styrelsens godkännande

Exempel på mindre underhåll/reparationer/renoveringar/ändringar i lägenheten som kan utföras utan styrelsens godkännande är följande:

• Målning
• Tapetsering
• Lägga nytt eller slipa befintligt golv som inte innefattar våtutrymmen (badrum, wc).
• Byte av befintliga vitvaror
• Ej permanenta elinstalationer

För all renovering/ändring i lägenhet krävs dock att dessa utförs fackmannamässigt och för elinstallationer måste de regler som gäller följas samt arbetet utföras av behörig elektriker ( se www.elsakerhetsverket.se).

5 Omfattande renovering/ändring i lägenheten som kräver styrelsens godkännande

För mer omfattande underhåll/reparation/renovering/ändring i lägenheten krävs styrelsens godkännande i enlighet med föreningens stadgar.

”Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärder som innefattar ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten eller annan väsentlig förändring av lägenheten”.

Exempel på väsentlig förändring i lägenheten, som kräver styrelsens godkännande, är följande:

• Förändring i planlösning
• Ingrepp i bärande väggar/konstruktion inklusive håltagning
• Alla typer av ingrepp i våtrum (badrum och wc)
• Ändringar av befintliga ledningar för vatten och avlopp (t ex. byte eller installation av disk- eller tvättmaskin)
• Ändringar av befintliga ledningar/utrustning för värme
• Ändringar av befintliga ledningar/utrustning för ventilation
• Ändringar av fasta elinstallationer
• Om arbetet kan förväntas innebära att el/vatten/värme behöver stängas av centralt i fastigheten

6 Generella villkor vid dessa omfattande renoveringar/ändringar i lägenhet

6a Förändringar i planlösning

Vid avsevärd förändring av planlösningen kan det bli aktuellt med att ansöka om bygglov eller bygganmälan till byggnadsnämnden och bostadsrättshavaren ansvarar själv för detta där detta är nödvändigt.

6b Ingrepp i bärande väggar/konstruktion inklusive håltagning (öppningar i bärande väggar)

Det kan bli aktuellt med ansökan om bygglov eller bygganmälan till byggnads-nämnden och bostadsrättshavaren ansvarar själv för detta där detta är nödvändigt. Bostadsrättshavaren uppmanas anlita en byggnads-konstruktör eller hämta in säkra uppgifter via byggnadsnämnden. Om bostadsrättshavaren är osäker på vilka väggar som är bärande så är en tumregel att alla solida betongväggar är bärande. Konstruktionsritningar och hållbarhetsberäkningar som klart och tydligt beskriver vilka förändringar bostadsrättshavaren önskar göra, måste tas fram av behörig yrkesman och lämnas in till styrelsen vid begäran om tillstånd.

6c Alla typer av ingrepp i våtrum (badrum och wc)

Entreprenörer som renoverar badrum och WC skall ha minst behörighet för utförande av arbeten enligt BBV:s branschregler eller motsvarande för vattentäta keramiska väggbeklädnader och golvbeläggningar i våtutrymmen. Entreprenören skall efter renoveringen till bostadsrättshavaren med kopia till föreningen lämna kvalitetsdokument (våtrumscertifikat) med 10 års garantitid på genomfört arbete i enlighet med konsumenttjänstlagen. Enbart företag som auktoriserade enl Säker Vatten får göra installationer, styrelsen vill se papper innan arbetet sätts igång. Vid renovering av stora badrum så bekostar föreningen med ny golvbrunn samt att proppa bort värmerören så de hamnar under golv. El golvvärme eller el handduksvärmare installeras av lägenhetsinnehavaren.

6d Ändringar av befintliga ledningar för vatten och avlopp (t ex. byte eller installation av disk- eller tvättmaskin)

Bostadsrättshavaren ska alltid anlita fackman vid fast installation av diskmaskin. Detta gäller el-, vatten- och avloppsinstallation. Om bostadsrättshavaren bygger om eller installerar ny diskmaskin i rekommenderar vi att se över vattenskyddet för att minska risken för vattenskador. Bostadsrättshavaren rekommenderas kontakta fackman för bästa lösning. Bostadsrättshavaren kan även kontakta sitt försäkringsbolag för att få reda på vad de kräver och rekommenderar.

Tvättmaskin får bara vara inkopplad i stora badrummen där det är förberett för den. Tvättmaskin får absolute inte finnas i kök eller lilla toaletten.

Tvättmaskin

Avstängningskran skall finnas för inkommande vatten till tvättmaskinen. Avstängning skall ske efter avslutad tvätt.

Avloppsslang får mynna i badkar eller i separat väggmonterad avloppstratt (med självrinning) som har fast fixerad rörmynning i golvbrunn. Avloppslang får absolut inte stoppas ned direkt i golvbrunn eftersom detta på sikt kan förstöra isoleringsskiktet kring golvbrunnen.

Diskmaskin

Avstängningskran skall finnas lättåtkomlig ovanför diskbänk. Avstängning av vatten till diskmaskin skall ske efter avslutad disk för att undvika ev. läckage från maskinen eller anslutning när maskinen inte är under uppsikt.

Avloppsslang från diskmaskin under bänk skall vara kopplad antingen till så kallad avloppssnäcka i slaskhon eller vara inkopplad direkt på köksvattenlåset. Avloppsslangen skall vara fixerad på högsta höjd under diskbänken för att vatten inte skall kunna rinna bakvägen från diskbänken (t.ex. vid handdisk) och in i diskmaskinen via diskmaskinsavloppet. Slangen får ej skava mot något.

Diskmaskinsunderlägg med tre sidor och öppen framkant skall finnas under diskmaskin monterad under bänk. Detta för att förhindra ev. vattenläckage ned i trossbotten från diskmaskinen samt att göra ev. läckage lätt kontrollerbart i framkant på diskmaskinen.

Slangar eller ledningar för diskmaskinens inkommande vatten och avlopp skall vara av godkänd typ samt vara i fullgott skick.

6f Ändringar av befintliga ledningar/utrustning för värme

Värmesystemet är fjärrvärme med vattenbaserade radiatorer i lägenheterna. Om något element inte blir varmt så kan det behöva luftas. Bostadsrättshavaren får inte bygga om värmesystemet t ex. genom att installera vattenburen golvvärme i badrummet.

6g Ändringar av befintliga ledningar/utrustning för ventilation

I fastigheten finns ett frånluftsystem med fläktar på taken. Bostadsrättshavaren får inte sätta igen befintlig ventilation eller ändra till annan typ av ventilation eftersom det ändrar balansen i systemet och kan påverka ventilationen hos grannar samt ge upphov till fuktskador.

6h Ändring av fasta elinstallationer

Ombyggnad eller andra ingrepp i elsystem får endast utföras av behörig elektriker och skall följa de regler som gäller, se www.elsakerhetsverket.se. Önskar bostadsrättshavaren göra ombyggnad som berör fastighetens stigarledning, elcentral eller det ordinarie nätet måste ändringen först dokumenteras på ritning och godkännas av styrelsen.

7 Förfarande vid begäran om tillstånd till renovering/ändring i lägenhet

Det åligger bostadsrättshavaren att bedöma om den tilltänkta renoveringen/ändringen i lägenheten är av den omfattningen att ett godkännande av styrelsen erfordras. Vid osäkerhet föreslås att en ansökan skickas till styrelsen, som kan bedöma om ett godkännande erfordras eller ej. Om bostadsrättshavaren genomför renoverings/ändringsarbetet i lägenheten utan godkännande av styrelsen, där sådant erfordras, kan bostadsrättshavaren under vissa förutsättningar bli skyldig att återställa lägenheten.

I det följande beskrivs processen vid begäran om tillstånd från styrelsen vid renovering/ändring av lägenheten. Blankett finns att hämta på föreningens hemsida http://jarven.bostadsratterna.se eller kontakt någon från styrelsen. Under fliken ”Renovering/ändring i lägenhet”. Blanketten skall ifyllas och skrivas under av bostadsrättshavaren, vilket innebär att bostadsrättshavaren accepterar att följa föreningens ”Regler för renovering/ändring i lägenhet”. Sedan skall blanketten scannas in och mailas till styrelsen alternativt läggas i styrelsebrevlådan. För att styrelsen skall hinna sammanträda och ta ställning till begäran, krävs att den lämnas in

6 veckor innan renoverings/ändringsarbetet beräknas påbörjas.

Styrelsen tar ställning till begäran och besluten kan i princip kategoriseras enligt följande:

• Styrelsens godkännande erfordras ej
• Styrelsen begär kompletterande uppgifter av bostadsrättshavaren för att kunna ta ställning till begäran (ev. uppdrag för den tekniska förvaltaren)
• Styrelsen godkänner begäran utan särskilda villkor
• Styrelsen godkänner begäran med särskilda villkor t ex:
  • Anlitande entreprenörer (företag, org. nr., kontaktperson mm) skall redovisas till styrelsen innan arbetet kan påbörjas.
  • Frågan om bygglov/bygganmälan måste klarläggas innan arbetet påbörjas
  • Efter arbetets  avslutande skall bostadsrättshavaren avge rapport till styrelsen.
• Styrelsen avslår begäran med angivande av motiv.

Styrelsen informerar omgående bostadsrättshavaren om fattat beslut och protokollför beslutet. Styrelsen ansvarar för att följa upp att bostadsrättshavaren följer angivna villkor.